9月27日，省十三屆人大常委會第22次會議聽取和審議《陜西省物業服務管理條例(修訂草案修改稿)》，修訂草案修改稿新增了“物業管理委員會”制度，同時對高空拋物、堵塞消防通道等行為作出了處罰規定。

　　新增“物業管理委員會”制度 推動成立業委會

　　會上，省人大法制委員會主任委員何少林作了關于《陜西省物業管理條例(修訂草案)》修改情況的匯報。

　　何少林說，省十三屆人大常委會第14次會議對《陜西省物業管理條例(修訂草案)》進行了初審。為了做好條例修改工作，常委會進行立法調研，并設計調查問卷通過網絡、小區發放等形式向社會公開征集意見。根據全省問卷調查數據統計，75%的小區沒有成立業主大會或者業主委員會。由此導致業主對物業服務管理活動的決定權不能真正得以落實，物業服務合同雙方平等地位難以保證。據此，依照民法典有關規定及中央關于加強和改進社區治理有關文件精神，參考其他省份的相關做法，并結合我省實際，修訂草案修改稿構建了“物業管理委員會”的制度。

　　根據規定，物業管理委員會是業主大會、業主委員會成立之前的過渡性臨時機構，由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、社區黨組織負責組建。物業管理委員會組織業主共同決定物業服務區域內的事項，代行本條例規定的業主委員會的職責，推動符合條件的物業服務區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

　　物業管理委員會由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表、社區黨組織代表和業主代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少于物業管理委員會委員人數的二分之一。物業管理委員會主任由居民委員會或村民委員會代表擔任，副主任由業主代表推選。

　　物業管理委員會的任期一般不超過兩年。期滿仍未成立開業主大會并選舉業主委員會的，由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府重新組建物業管理委員會。

　　高空拋物未造成損害后果的

　　處五百元以上五千元以下罰款

　　修訂草案修改稿對物業服務區域內的禁止行為做出了規定：未經有利害關系的業主一致同意，擅自將住宅改變為經營性用房;侵占綠地，毀壞花草樹木;任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物;飼養動物，干擾他人正常生活的;產生超過規定標準的噪音等。

　　對于任意傾倒垃圾、堆放雜物，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設施的，由應急管理部門責令其按期改正，逾期拒不改正的，強制執行，所需費用由違法行為人承擔，并對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處前五百元的罰款;占用、堵塞、封閉其他共有部分的，由城市管理綜合執法部門給予警告并責令限期改正，逾期拒不改正的，對單位處二千元以上二萬元以下罰款，對個人處二百元以上五佰元以下罰款。

　　對于高空拋物的，沒有造成損害后果的，由公安機關予以警告，處五百元以上五千元以下的罰款;造成損害后果的，依法承擔民事責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　物業代收水電費不得向業主收取手續費

　　占用共有道路是否收取停車費由業主共同決定

　　修訂草案修改稿規定，物業服務收費應當遵循公平、合理、質價相符的原則，依照有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位，實行抄表到戶的，應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔除分戶終端計量裝置以外的管線及相關設施設備的維修、養護、更新等責任，且相關費用不得計入物業服務成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，可計入物業服務成本。不得在物業費之外再收取相關費用，各地可根據實際情況制定核算辦法。

　　物業服務人員接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　占用物業服務區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的，由業主共同決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等。決定收取機動車輛場地占用費的，收取的場地占用費屬于全體業主共有，業主委員會或者物業管理委員會可以委托物業服務人代為收取。

　　物業服務用房應配置獨立的水電計量器具

　　物業服務人應當建立保存物業服務檔案

　　修訂草案修改稿規定，新建物業服務區域內，建設單位應當按照規定配置物業服務用房，對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。物業服務用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記。建設單位、物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會不得將物業服務用房轉讓或改作他用。

　　建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業服務用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示。設區的市、縣(市、區)不動產登記機構應當在不動產登記薄中注明物業服務用房面積和位置，業主有權查詢。

　　修訂草案修改稿同時規定，物業服務人應當建立和保存與業主權益相關的下列物業服務檔案和資料：小區共有部分經營管理檔案;小區監控系統、電梯、水泵等共有部分、共有設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄;水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;住宅裝飾裝修管理資料;業主名冊;簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議。

　　公共收益屬業主共有

　　可聘請專業機構對公共收益進行審計

　　修訂草案修改稿規定，建設單位、物業服務人利用物業服務區域內共有部分、公用設施設備進行經營的，所得收益在扣除合力成本之后，屬于業主共有，任何單位和個人不得擅自挪用和侵占。

　　物業服務人提供服務管理的，可以按約定收取一定服務管理費用。

　　建設單位、前期物業服務人利用共有部分、公共設施設備進行經營的收益主要用于補充維修資金。應當按季度補充維修資金，補充比例應當高于經營收益的百分之五十。

　　經營所得應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經營所得收支情況，并接受業主監督。

　　業主委員會或者物業管理委員會可以聘請專業機構對公共收益的收支情況進行審計。審計結果應當向全體業主公告，審計費用從公共收益中支出。

　　鼓勵社會力量參與老舊小區改造和服務

　　業主可自選管理模式

　　修訂草案修改稿規定，鼓勵社會力量參與老舊小區的改造和服務。老舊小區改造后，可選擇采用物業服務人服務管理、居民自主管理和社區黨組織、居民委員會或村民委員會協同管理等模式。

　　鼓勵符合條件的社區黨組織成員、居民委員會或者村民委員會委員通過法定程序兼任業主委員會委員，發揮模范帶頭作用。